Stenen stapelen met Homburg

afbeelding van Marc Vijver

In het nieuws vandaag dat beleggers in Homburg obligaties nerveus worden over de terugbetaling. Beter laat dan nooit lijkt mij, met een pakket uitstaande leningen van meer dan 400mio en een beurswaarde van 4mio. De topman is al een halfjaar weg, en de vergunningen dreigen te worden ingetrokken. De vraag die opdoemt, is of u dit (als leek) had kunnen zien aankomen. JA is het simpele antwoord.
 

Obligaties Homburg junk bonds

Als consument werd u luidkeels, onder ander via reclames in bushokjes, gevraagd om geld uit te lenen om extra stenen van te kopen. De rentes waren met 7-10% per jaar (ruim twee keer zo hoog als staatsobligaties) zeer aantrekkelijk. Alleen, een dergelijke rente wordt u niet aangeboden omdat ze daar zo gul zijn, maar omdat tegen een lagere rente geen geld binnengehaald kan worden. Dus geen enkele bank of andere instelling wilde het geld verstrekken, en daarom ging het bedrijf de markt op. Daarmee kwalificeert deze lening zich al direct als zogenaamde ‘junk-bond’.
 

Banken eerste rechten

Zoals bij junk-bonds gebruikelijk is, ziet de balans van Homburg er dan ook niet zo mooi uit. Het sommetje gaat in zijn algemeenheid ongeveer als volgt: aankoop vastgoed voor 100, financiering 15% eigen vermogen, 85% vreemd vermogen. Een jaar of wat later is het vastgoed, dat best aan de prijs was, 10% minder waard. De balans EV – VV wordt nu 5% - 95%. Nu worden de banken, die ook geld geleend hebben, toch wel erg nerveus. Zij eisen vervolgens dat alle huurinkomsten naar hun overgeboekt worden, en niet naar onderhoud of andere obligatiehouders. Dat kan omdat de banken de eerste rechten hebben als schuldeiser.
 

Waarde obligaties Homburg?

Nu heeft vastgoed geen dagprijs. De waarde die eraan toegekend wordt, vindt meestal plaats door steeds een stukje van de portefeuille te herwaarderen. In een markt die in een dalende trend zit, betekent dit dat de gerapporteerde waarde aan de hoge kant zal zitten. Dus de echte waarde zal nog wel een stukje lager liggen, om maar te zwijgen van de waarde bij executieverkoop. Met andere woorden, het eigen vermogen (EV) is op en de beurswaarde van 4mio op een totaal bezit van een slordige 2 miljard zit dicht bij de werkelijkheid. U zult misschien nog wel iets van uw geld terugzien als obligatiehouder, maar het ziet er niet best uit.
 

Marc Vijver is directeur van The Index People te Haarlem, www.indexpeople.nl

Deze column is geen advies.
Lees op hun site zijn disclaimer.


Ook interessant: