Hans Vorstenbosch versus Eduardo Alvarez

Eduardo AlvarezHans Vorstenbosch

 

Hans Vorstenbosch (Byloshi) interviewt Eduardo Alvarez (Credit Linked)

 

 

1. Hoeveel jaar zit je nu in het vak en wat was je beweegreden om de beleggingen in te gaan?

Op de Erasmus universiteit in Rotterdam, waar ik econometrie heb gestudeerd, kwam ik in contact met beleggen. Vanaf 1989 was ik daar enkele jaren lid van B&R, een studentenbeleggingsvereniging (tegenwoordig B&R Beurs).

Na mijn eerste, meer algemene, werkervaring bij de ING Groep, heb ik vervolgens diverse beleggingsfuncties gehad (van vermogensbeheerder tot kwantitatief analist). Mijn laatste functie was bij Faxtor Securities, een niche asset-manager op het gebied van CDO’s en securitisaties (het doorverkopen en herverpakken van bankproducten). Met de crisis in 2007-2008 verdween echter de uitdaging in die functie.

In die jaren keek ik altijd al naar het aanbod van de verschillende vastgoed-cv aanbieders. Rendement/risico technisch was ik al nooit onder de indruk van de aanbiedingen, en door de crisis ontstond er een interessante kans om een concurrerend product te introduceren.

Door de lagere prijzen voor obligaties met hypothecaire bankleningen als onderpand (gedekt door allerlei soorten vastgoed), was het mogelijk om producten te structureren met een vergelijkbaar rendement maar lager risico dan een vastgoed-cv.

Op basis van die mogelijkheid ben ik in 2008 gestart met Credit Linked. Wij zijn gespecialiseerd in het structureren van producten met een betere rendement/risico verhouding dan de traditionele vastgoed-cv’s. In de tweede helft van 2011 wordt alweer gestart met het zevende fonds. In een krimpende markt veroveren wij elk jaar weer een groter marktaandeel.
 

2. Wat zijn je verwachtingen van de vastgoedmarkt voor de komende jaren?

Het is een open deur, maar de komende jaren worden uiteraard geen vetpot voor vastgoedbeleggingen in het algemeen, met nog vele afwaarderingen. Er zijn nog zo veel onzekerheden omtrent de euro, de economie, de daadwerkelijke marktwaarde van vastgoed en de mogelijke kredietverstrekking van banken.

Om met een exacte schatting te komen van de toekomst is nagenoeg onmogelijk, en is de exacte schatting net naast de werkelijkheid, dan kan dit grote gevolgen hebben op het uiteindelijke rendement.

Gegeven alle onzekerheden is een vlucht naar kwaliteit en bescherming derhalve zichtbaar en logisch. Credit Linked heeft ervoor gekozen om de komende tijd producten aan te bieden met kwalitatief hoogwaardig vastgoed (de huidige aanbieding heeft betrekking op de oude Maxeda vastgoedportefeuille met o.a. het pand verhuurd aan de Bijenkorf in Amsterdam), en met voldoende bescherming om ook in een gematigd scenario nog te komen tot een behoorlijk rendement.
 

3. Niet beursgenoteerde vastgoedfondsen liggen steeds meer onder vuur. Hoe kan dit tij worden gekeerd?

Wat echt belangrijk is, is dat een duidelijke streep onder het traditionele business model, dat al tientallen jaren bestaat, wordt gezet. Dus niet langer verkopen om een forse structurerings-vergoeding op te strijken, en klanten lokken met overoptimistische scenario’s.

Maar een realistisch beeld schetsen in de contacten met potentiële klanten en het informatie materiaal, inclusief de risico’s. En dan niet de bekende opsomming van de standaardrisico’s, de beheerder moet juist aangeven welke risico’s hij het belangrijkst vindt. Naar mijn weten zit ook de AFM op de lijn dat juist de relevante risico’s moeten worden weergegeven.
 

4. AFM vergunningen en toezicht, hoe denk jij daarover?

AFM toezicht is onontbeerlijk in de markt van vastgoed-cv’s en leningen. Toen ik in 2008 begon, was Credit Linked volledig vrijgesteld van al het AFM toezicht, zoals zo veel aanbieders.

In de afgelopen jaren is het toezicht gelukkig verscherpt, denk bijvoorbeeld aan het gewijzigde prospectustoezicht (een goedkeuring is nu sneller noodzakelijk), de verplichte vrijstellingsvermelding en het verhogen van de ondergrens voor vergunningsplicht van 50.000 euro naar 100.000 euro per participatie.

Alhoewel ik in het begin huiverig was met meer dan enkele vooroordelen omtrent met name de handelingssnelheid van de AFM en de kosten, is dat tot op heden 100% meegevallen.

Wel kan ik nog twee kanttekeningen maken. Consumenten zien AFM toezicht vaak nog als een waarde-oordeel over de kwaliteit van de belegging, maar dat is echt niet zo. Ook beleggingen met alle “AFM stempels” kunnen een fors verlies opleveren. Daarnaast moet het toezicht meer consequent worden gehandhaafd. Vele aanbieders hebben moeite met de exacte eisen omtrent de verplichte vrijstellingsvermelding, dat mag wel eens worden aangepakt na een half jaar.
 

5. Welke informatie wil je graag nog aan de bezoekers van BeursEffecten meegeven?

Wat mij nog altijd verbaast, is het feit dat particuliere beleggers te weinig kijken naar alternatieven voor de traditionele vastgoed-cv’s. Naast de fondsen van Credit Linked (eenzelfde rendement bij lager vastgoed-risico), zijn er bijvoorbeeld ook de beursgenoteerde vastgoedfondsen.

Particuliere beleggers blijken nog steeds bereid circa 110% van de intrinsieke waarde van een participatie te betalen voor een traditionele vastgoed-cv, met een belegging in een handvol winkelpanden (lees: minder gespreide portefeuille) met gemiddelde huurcontracten op gemiddelde locaties, die al snel voor minimaal 60% gefinancierd is.

Men zou ook eens moeten kijken naar beursgenoteerde vastgoedfondsen zoals bijvoorbeeld Vastned Retail, waar men voor 60% van de intrinsieke waarde kan beleggen in een zeer gespreide winkelportefeuille, die voor minder dan 50% gefinancierd is.

Minder risico, meer openheid, relatief goedkoop, de keuze lijkt mij makkelijk.
 

Volgende interview: Eduardo Alvarez versus Arent Thijsen
Vorige interview: Bas Nagtzaam versus Hans Vorstenbosch